Фиксированная и переменная ставка: как выбрать правильный ипотечный микс

В чём, собственно, разница

Маршрут с фиксированной ставкой фиксирует ставку на весь срок - ежемесячный платёж известен заранее и не меняется, даже если рыночные ставки растут или падают. Маршрут с переменной ставкой (например, прайм или переменная раз в 5 лет) обновляется по рыночным условиям, поэтому платёж может со временем расти или снижаться.

Как правило, начальная ставка по переменному маршруту ниже, чем по сопоставимому фиксированному - это цена, которую банк «платит» вам за то, что вы берёте на себя будущую неопределённость.

Первый вопрос: насколько для вас важна стабильность

Если ежемесячный платёж уже близок к потолку комфортного для вас, будущий рост ставки по переменному маршруту может создать реальное давление на денежный поток. В таком случае ценность стабильности фиксированного маршрута выше, даже если поначалу он дороже.

С другой стороны, если у вас есть запас в ежемесячном денежном потоке, переменный маршрут может сэкономить реальные деньги - особенно если вы планируете погасить эту ипотеку сравнительно быстро (например, через будущее рефинансирование или досрочное погашение).

Второй вопрос: каков ваш временной горизонт

Переменный маршрут раз в 5 лет подвергает вас обновлению ставки лишь в определённые моменты времени. Если вы рассчитываете продать недвижимость или рефинансировать ипотеку до первого момента обновления, значительная часть риска этого маршрута вас попросту не касается.

Почему в большинстве миксов сочетаются несколько маршрутов

На практике большинство ипотечных консультантов не рекомендуют один маршрут на всю сумму, а советуют сочетание: часть по фиксированной ставке для надёжности, часть по переменной или прайм для гибкости и более низкой стоимости. Правильное соотношение частей зависит от размера ежемесячного платежа по отношению к доходу, возраста заёмщиков и их финансовых целей на будущее.

На вопрос «сколько фиксированной и сколько переменной» невозможно ответить, не глядя на всю финансовую картину, - именно этим занимается ипотечный консультант по каждому делу.