Подробное руководство
Полное руководство по ипотеке
Всё, что нужно понять, прежде чем идти в банк: что такое ипотека, как устроен процесс, какие бывают маршруты и где люди чаще всего ошибаются.
Что такое ипотека на самом деле?
Ипотека - это долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, как правило, той квартиры, которую вы на него покупаете. Банк одалживает вам сумму денег и взамен регистрирует залог на недвижимость: пока ипотека не погашена полностью, продать объект без согласия банка нельзя. Вы возвращаете кредит ежемесячными платежами, включающими и основной долг, и проценты, в течение срока, который может достигать 30 лет.
Например: семья, покупающая квартиру за 1 500 000 шекелей с собственным капиталом 500 000 шекелей (около 33%), возьмёт ипотеку на 1 000 000 шекелей на оставшуюся сумму. Доля финансирования в этом случае - около 67% от стоимости объекта, и этот показатель напрямую влияет на условия, которые предложит банк.
Этапы процесса - от заявки до ключей
- 1
Определение цели и бюджета
Прежде чем искать квартиру, определяется реалистичный бюджет: сколько есть собственного капитала и какой ценовой диапазон соответствует ежемесячному платежу, с которым удобно жить, - а не только максимуму, который одобрит банк.
- 2
Проверка платёжеспособности
Вы сопоставляете доходы и действующие обязательства, чтобы понять реалистичный ежемесячный платёж, и получаете первичную оценку возможной суммы ипотеки (см. калькулятор платёжеспособности).
- 3
Предварительное одобрение в нескольких банках
Заявки подаются сразу в несколько банков, а не только в тот, где ведётся ваш счёт. Предварительное одобрение - отправная точка для переговоров, а не окончательное предложение.
- 4
Выбор недвижимости и оценка
Когда есть чёткий бюджет, можно отправляться на поиски объекта. Банк присылает своего оценщика, чтобы определить стоимость недвижимости и убедиться, что она соответствует запрашиваемой сумме финансирования.
- 5
Составление итогового микса
На этом этапе выбирается сочетание маршрутов - фиксированных, переменных, индексированных - в соответствии с подходящим вам балансом риска и стабильности, и ведутся переговоры по ставке с банками.
- 6
Подписание, регистрация и передача
После окончательного одобрения подписываются ипотечные документы, адвокат регистрирует предупредительную запись (в Табу) в пользу банка, а деньги переводятся продавцу. Далее - получение ключей.
Основные ипотечные маршруты
Фиксированный неиндексированный маршрут
Фиксированная ставка на весь срок, без привязки к индексу. Ежемесячный платёж известен заранее и не меняется - максимальная стабильность, но, как правило, при более высокой начальной ставке, чем по другим маршрутам.
Фиксированный индексированный маршрут
Ставка фиксирована, но основной долг привязан к индексу потребительских цен - поэтому ежемесячный платёж меняется вслед за инфляцией, даже если сама ставка не движется.
Переменный маршрут (обычно раз в 5 лет)
Ставка обновляется раз в несколько лет по рыночным условиям. Обычно в начале дешевле, но связан с неопределённостью относительно будущего платежа.
Маршрут прайм
Привязан к ставке прайм (ставка Банка Израиля + 1,5%) и обновляется при каждом изменении ставки. Актуальное значение смотрите на нашей странице ставки прайм.
Большинство ипотечных миксов в Израиле объединяют несколько маршрутов, чтобы сбалансировать стабильность ежемесячного платежа и более низкую общую стоимость. Правильное сочетание зависит от ваших целей и готовности к риску - именно этим и занимается ипотечный консультант.
Какие документы нужно подготовить
- Расчётные листки за последние 3 месяца (для наёмных работников) или отчёты бухгалтера (для самозанятых)
- Выписки по банковскому счёту за последние 3 месяца
- Справка о занятости или стаже работы
- Подтверждение источников собственного капитала (сбережения, подарок от родителей, продажа прежней недвижимости)
- Удостоверение личности с приложением, а для состоящих в браке - также свидетельство о браке
- Договор купли-продажи или меморандум о намерениях по объекту (на более позднем этапе)
Распространённые ошибки, которых стоит избегать
Выбирать маршрут по самому низкому платежу сегодня
Самый дешёвый в начале маршрут не всегда самый дешёвый в долгосрочной перспективе. Проверять нужно общую стоимость, а не только первоначальный платёж.
Обращаться только в один банк
Каждый банк по-разному оценивает риск и ставку. Без параллельного сравнения нескольких банков трудно понять, получили ли вы лучшие условия.
Открывать новые кредиты незадолго до заявки на ипотеку
Любое новое финансовое обязательство влияет на соотношение платежа к доходу, которое проверяет банк, и может уменьшить одобренную сумму ипотеки.
Игнорировать сопутствующие расходы
Налог на покупку, гонорар адвоката, посредник и оценщик добавляются к цене квартиры - используйте калькулятор расходов на покупку, чтобы составить точный бюджет.
Не проверять рефинансирование через несколько лет
Рыночные условия меняются, как и ваше финансовое положение. Ипотеку, взятую несколько лет назад, стоит время от времени проверять - это проверка без риска.
Базовый словарь терминов
- Залог (шиабуд)
- Регистрация банка как обладателя права на недвижимость до полного погашения ипотеки. Не позволяет продать объект без согласия банка.
- Предупредительная запись (хеарат азхара)
- Запись в земельном реестре (Табу), уведомляющая любую третью сторону о том, что по объекту идёт сделка или оформляется залог, как правило, в пользу финансирующего банка.
- Доля финансирования (LTV)
- Процент ипотеки от стоимости недвижимости. Чем выше доля финансирования, тем выше риск для банка - и, как правило, ставка.
- Комиссия за досрочное погашение
- Комиссия, которую банк взимает при закрытии ипотеки (или её части) до окончания первоначального срока, в основном по маршрутам с фиксированной ставкой.
- Индекс строительных затрат
- Индекс, публикуемый Центральным статистическим бюро ежемесячно, к которому привязаны платежи застройщику при покупке квартиры у застройщика.
- Предварительное одобрение
- Документ банка, предварительно подтверждающий рамки финансирования - до того, как найден конкретный объект или завершена оценка.
Часто задаваемые вопросы
Сколько времени занимает весь процесс - от заявки до получения денег?
В среднем от одного до двух месяцев, в зависимости от загруженности банков, сложности дела и наличия документов. Заранее подготовленное дело существенно сокращает этот срок.
Лучше ли взять ипотеку в банке, где ведётся мой счёт?
Не обязательно. У каждого банка своё ценообразование, и порой другой банк предлагает лучшие условия. Ипотечный консультант сравнивает сразу несколько банков.
Сколько собственного капитала нужно для получения ипотеки?
Максимальную долю финансирования устанавливает Банк Израиля, и она зависит от типа квартиры (единственная, дополнительная, инвестиционная). Как правило, требуется не менее 25%-50% собственного капитала - в зависимости от случая.
Стоит ли ипотечный консультант денег?
Первичная консультация у нас бесплатна и ни к чему не обязывает. Гонорар консультанта, когда он есть, выплачивается только после того, как ипотека фактически одобрена на улучшенных условиях.
Что будет, если банк мне отказал?
Отказ - обычно результат одного конкретного критерия, а не окончательный приговор. Подробнее см. нашу страницу о работе со сложными случаями.
Хотите пройти этот путь по руководству самостоятельно, но с тем, кто проверяет с вами каждый шаг? Именно этим занимается Шмуэль Сафаньяев. Можно также начать с ипотечных калькуляторов.
Контакты
Первый шаг к
вашей финансовой цели
Оставьте свои данные, и мы свяжемся с вами в течение одного рабочего дня для первичной консультации - бесплатно и без обязательств.