Калькулятор
Калькулятор доходности инвестиций в недвижимость
Валовая доходность и чистый ежемесячный денежный поток по инвестиционной недвижимости с учётом финансирования.
Инвесторы в недвижимость проверяют два основных показателя - валовую доходность от аренды и ежемесячный денежный поток, остающийся в кармане после выплаты ипотеки. Калькулятор считает оба вместе, чтобы дать реалистичную картину экономической целесообразности объекта.
Валовая доходность
4.5%
Чистая доходность на капитал
0.7%
Чистый ежемесячный денежный поток после ипотеки
₪364
Стоимость объекта через 10 лет
₪1 612 700
Общий ROI (10 лет)
76%
Это лишь общая оценка. Она не включает подоходный налог, рост стоимости или будущие изменения арендной платы и не является инвестиционной консультацией.
Как работает калькулятор
Вы вводите цену объекта, вложенный собственный капитал, ожидаемую месячную арендную плату, ежемесячные расходы, ставку и срок ипотеки и ожидаемый годовой процент роста стоимости. Калькулятор показывает чистый ежемесячный денежный поток, валовую доходность, доходность на капитал (Cash-on-Cash) и общий ROI за 10 лет - объединяющий и прибыль от аренды, и предполагаемый рост стоимости.
Формула, лежащая в основе расчёта
Валовая доходность = (годовая аренда ÷ цена объекта) × 100. Доходность на капитал = (чистый годовой денежный поток ÷ собственный капитал) × 100. Общий ROI за 10 лет = (накопленная прибыль от аренды + рост стоимости) ÷ собственный капитал × 100, где рост стоимости рассчитывается как сложный процент на цену объекта.
Что не включает калькулятор
Рост стоимости - предположение, вводимое вручную, а не реальный прогноз; рынок может двигаться иначе
Не включает налог на доход от аренды или налог на прирост капитала при продаже
Предполагает полную заполняемость весь год - не учитывает периоды простоя дольше оценённых
Почему это важно
Объект с высокой валовой доходностью всё же может давать отрицательный денежный поток, если финансирование по нему слишком дорого, и наоборот. Правильная проверка инвестиции сочетает оба показателя и не смотрит только на валовую доходность, как это обычно видно в объявлениях о недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Что такое Cash-on-Cash и почему он важнее валовой доходности?
Валовая доходность игнорирует финансирование и налоги. Cash-on-Cash показывает, какую реальную денежную отдачу вы получаете на вложенный собственный капитал после расходов и ипотеки - и потому лучше отражает фактическую целесообразность.
Стоит ли использовать рычаг (брать ипотеку) на инвестиционную недвижимость?
Зависит от цели инвестиции. Рычаг повышает доходность на капитал, если стоимость финансирования ниже доходности объекта, но увеличивает и риск, и необходимый ежемесячный платёж.
Какая валовая доходность считается «хорошей» для инвестиционной недвижимости в Израиле?
Она сильно различается по району и типу объекта, и единого общенационального показателя, который корректно приводить, нет. Вместо сравнения с общей цифрой лучше сравнивать несколько конкретных объектов, которые вы рассматриваете в один период и в одном районе.
Всегда ли доходность на капитал выше при большем рычаге?
Не обязательно - это зависит от разницы между ставкой по ипотеке и доходностью объекта. Если стоимость финансирования выше доходности, больший рычаг, напротив, ухудшит денежный поток и доходность на капитал.
Контакты
Первый шаг к
вашей финансовой цели
Оставьте свои данные, и мы свяжемся с вами в течение одного рабочего дня для первичной консультации - бесплатно и без обязательств.