מחשבון
מחשבון תשואה להשקעת נדל״ן
תשואה גולמית ותזרים חודשי נטו על נכס להשקעה, אחרי מימון.
משקיעי נדל״ן בודקים שני מדדים מרכזיים - התשואה הגולמית מדמי השכירות, והתזרים החודשי שנשאר בכיס אחרי תשלום המשכנתא. המחשבון מחשב את שניהם יחד, כדי לתת תמונה ריאלית של הכדאיות הכלכלית של הנכס.
תשואה ברוטו
4.5%
תשואה נטו על ההון
0.7%
תזרים חודשי נטו אחרי משכנתא
₪364
שווי הנכס בעוד 10 שנים
₪1,612,700
ROI כולל (10 שנים)
76%
ההערכה כללית בלבד, אינה כוללת מס הכנסה, עליית ערך או שינויים עתידיים בשכר הדירה, ואינה מהווה ייעוץ השקעות.
איך המחשבון עובד
מזינים את מחיר הנכס, ההון העצמי המושקע, שכר הדירה החודשי הצפוי, ההוצאות החודשיות, ריבית ותקופת המשכנתא, ואחוז עליית ערך שנתית צפויה. המחשבון מציג את התזרים החודשי נטו, התשואה הגולמית, התשואה על ההון (Cash-on-Cash), ואת ה-ROI הכולל על פני 10 שנים - המשלב גם רווח משכירות וגם עליית ערך משוערת.
הנוסחה שמאחורי החישוב
תשואה גולמית = (שכר דירה שנתי ÷ מחיר הנכס) × 100. תשואה על ההון = (תזרים נטו שנתי ÷ הון עצמי) × 100. ROI כולל ל-10 שנים = (רווח שכירות מצטבר + עליית ערך) ÷ הון עצמי × 100, כאשר עליית הערך מחושבת כריבית דריבית על מחיר הנכס.
מה המחשבון לא כולל
עליית הערך היא הנחה שמוזנת ידנית - לא תחזית אמיתית, והשוק יכול לנוע אחרת
אינו כולל מס על הכנסה משכירות או מס שבח בעת מכירה
מניח תפוסה מלאה כל השנה - לא מביא בחשבון תקופות ריקות ארוכות מהמוערך
למה זה חשוב
נכס עם תשואה גולמית גבוהה יכול בכל זאת להניב תזרים שלילי אם המימון עליו יקר מדי, ולהפך. הבדיקה הנכונה של השקעה משלבת בין שני המדדים, ולא מסתכלת על התשואה הגולמית בלבד כפי שרואים לרוב במודעות נדל״ן.
שאלות נפוצות
מה זה Cash-on-Cash ולמה הוא חשוב יותר מתשואה גולמית?
תשואה גולמית מתעלמת ממימון וממס. Cash-on-Cash מראה כמה החזר תזרימי בפועל אתם מקבלים על ההון העצמי שהשקעתם, אחרי הוצאות ומשכנתא - ולכן משקף טוב יותר את הכדאיות בפועל.
האם כדאי למנף (לקחת משכנתא) על נכס להשקעה?
תלוי ביעד ההשקעה. מינוף מגדיל את התשואה על ההון אם עלות המימון נמוכה מהתשואה על הנכס, אך גם מגדיל את הסיכון וההחזר החודשי הנדרש.
מה תשואה גולמית 'טובה' לנכס להשקעה בישראל?
זה משתנה מאוד לפי אזור וסוג נכס, ואין נתון אחיד ארצי אחד שנכון לצטט. במקום להשוות למספר כללי, עדיף להשוות בין כמה נכסים ספציפיים שבודקים באותה תקופה ובאותו אזור.
האם התשואה על ההון תמיד גבוהה יותר עם מינוף גבוה יותר?
לא בהכרח - זה תלוי בפער בין הריבית על המשכנתא לבין התשואה מהנכס. אם עלות המימון גבוהה מהתשואה, מינוף גבוה יותר דווקא יפגע בתזרים ובתשואה על ההון.
יצירת קשר
הצעד הראשון אל
היעד הפיננסי שלכם
השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך יום עסקים לשיחת ייעוץ ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות.